Qué es un contrato de arras

En cualquier operación de compraventa debemos tomar ciertas decisiones que nos permitan garantizar un proceso confiable, eficaz y exitoso. El contrato de arras es, sin duda, uno de esos pasos, ya que consiste en un documento privado que firman el vendedor y el comprador de un inmueble como señal para que sea reservado.  

De esta forma, ambas partes se garantizan el cumplimiento del acuerdo firmado, ya que, de no hacerlo existirá una pérdida económica. Además, en este contrato se deben recoger todas las condiciones de la compraventa. Lo habitual es que, si cualquiera de las partes se echa atrás, exista una penalización económica. En el caso del comprador, puede perder la señal y en el del vendedor, tener que devolver el doble de esa cantidad. A continuación, te explicamos todos los detalles sobre los contratos de arras y qué debes tener en cuenta si vas a firmarlo.

¿Qué tipo de contratos de arras de vivienda existen?

 De acuerdo a la intención de las partes, existen tres tipos, los cuales se definen en función de la intención de las dos partes:

  • El contrato de arras confirmatorias, que se llama así porque, al firmar las arras y entregar la cantidad a cuenta, se confirma la venta. Así las arras se entregan como señal y parte de pago del precio y no le da derecho a ninguna de las partes a resolver el contrato por ningún motivo. Dicho de otra manera, es un contrato en el que como parte del pago total, cuando una de las dos partes incumple el contrato, la otra parte tiene derecho a exigir el cumplimiento del mismo y la indemnización por concepto de daños y perjuicios que le hayan sido ocasionados.
  • El contrato de arras penitenciales es un tipo de contrato en el que se permite a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de alegar causa alguna. Por tanto, en el contrato se establece la cantidad que pierde el comprador o que tiene que devolver al vendedor si la compraventa no se concreta. Esta opción es más conveniente cuando cualquiera de las partes no quiere comprometerse a llevar a cabo el contrato de compraventa.
  • El contrato de arras penales es un tipo de contrato en el que se establece la cantidad que perderá el comprador en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por una cuestión de incumplimiento de obligaciones.

¿Cómo se redacta el contrato de arras?

Para evitar complicaciones, el contrato de arras debe ser claro y lo más específico posible,  detallando las condiciones y características lógicas de todo contrato. Como regla general, el contrato deberá contemplar como mínimo: 

  • Datos personales del comprador y del vendedor
  • Datos completos de la vivienda
  • Cantidad que se da como señal
  • Precio final de la compraventa 
  • Fecha de duración del contrato
  • Las penalizaciones

¿Cómo se efectúan los pagos en el contrato de arras?

Generalmente se establecen dos pagos. El primer pago se realiza en el momento en el que se firma el contrato. El segundo pago se realiza cuando se firma ante el notario, a través de un cheque conformado o, en su caso, un cheque bancario. Este pago, habitualmente se efectúa en el plazo máximo de dos meses.

¿Qué pasa en caso de incumplimiento?

Cuando en el contrato se ha especificado que las arras son penitenciales, el Código Civil establece lo siguiente: 

”Si la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado en el contrato, de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además que el responsable de la demora pierde el importe de la señal, sin importar las circunstancias que hayan impedido que se llevará a cabo la operación. Como ya hemos mencionado, si es el vendedor quien incumple con el contrato de arras, no solo se verá obligado a devolver el depósito al comprador, sino que dicho pago deberá ser el doble de la cantidad entregada.” 

Cuando las arras son penales o confirmatorias, la única manera en la que el comprador puede recuperar la inversión es si demuestra que ha habido algún tipo de vicio oculto preexistente. Los vicios ocultos son defectos graves y relevantes en el bien, ocultos al comprador antes y durante la firma del contrato de arras. Por lo tanto, deben ser preexistentes a la venta de la propiedad y existir en el momento que se firma el contrato. El plazo máximo para demostrar los vicios ocultos y hacer la reclamación es de  6 meses desde la firma del contrato de arras. Posteriormente, no se podrá alegar ningún vicio oculto.

Como has visto, el contrato de arras es un documento que protege tanto al vendedor como al comprador. En Accesia nos encargamos de hacer mucho más sencillo todo el proceso de venta de la vivienda de nuestros clientes. Si tienes cualquier consulta acerca del contrato de arras, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Te brindaremos asesoramiento personalizado. 

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