Cancelación de la hipoteca ¿Qué gastos implica?
Si quieres cancelar tu hipoteca, ya sea porque has terminado de pagarla o porque quieres vender el inmueble, habrá ciertos gastos que tendrás que asumir. Aunque muchas entidades bancarias y gestorías independientes ofrecen llevar los trámites de cancelación, contratarlas puede ser costoso. En este blog te explicamos los tipos de cancelación de hipoteca que existen y algunos de sus gastos asociados para que puedas llevar el proceso por tu cuenta si así lo deseas.
Antes de empezar ¿qué tipos de cancelación de hipoteca existen?
Las cancelaciones hipotecarias pueden ser de dos tipos: anticipadas o realizadas al finalizar el plazo de la hipoteca. Te contamos en qué se diferencian:
La amortización anticipada consiste en pagar la cuantía que queda pendiente antes de la finalización del plazo del préstamo.
La liberación de las cargas de la vivienda se lleva a cabo cuando, una vez abonado el último pago de la hipoteca, se procede a su cancelación en el Registro de la Propiedad (lo que se conoce como cancelación registral). Hay quien prefiere dejar que se cancele por caducidad; es decir, de manera automática tras 20 años desde el último pago. No obstante, es recomendable que liberes las cargas de la vivienda para evitar problemas en caso de mudanza, cambio de banco o, sobre todo, si pretendes vender la propiedad.
Si te has decidido a cancelar la hipoteca de tu vivienda por tu cuenta, es importante que conozcas los pasos a seguir con cada tipo de cancelación. ¡Te lo contamos!
Cómo hacer la cancelación por amortización anticipada
La cancelación anticipada de una hipoteca consiste en pagar de una sola vez lo que queda de la deuda antes de que acabe el plazo establecido en el contrato. Para tramitarla, deberás seguir estos pasos:
- Contacta con tu banco para comunicar tu intención de pagar el préstamo por adelantado. El banco te informará cuál es tu saldo pendiente y si tienes que pagar alguna comisión.
Si tu hipoteca es variable, la comisión por amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del pago adelantado si éste se produce en los primeros cinco años del plazo; o del 0,25% si se efectúa en los primeros tres años.
Si tu hipoteca es fija, la comisión podrá ascender hasta el 2% sobre el pago adelantado si éste se produce en los primeros diez años del plazo; o del 1,50% si se efectúa después.
Recuerda que cualquiera de estas comisiones sólo se aplicarán si tu hipoteca se ha expedido el 16 de junio de 2019 o en fecha posterior y si la cancelación supone una pérdida financiera para el banco. Es decir, si no hay pérdida por la amortización de la hipoteca, tampoco se te cobrará comisión.
- Indica por escrito cuánto quieres devolver y qué día lo harás, un mero formalismo que deja constancia de que realizarás la cancelación anticipada.
- Abona el saldo pendiente, el coste de comisión y los intereses generados entre el pago de la última cuota y el adelanto del capital. En la fecha acordada, tu entidad cobrará esa cantidad y tu préstamo hipotecario quedará oficialmente liquidado.
¿Se paga más dinero al elegir una hipoteca sin vinculaciones?
Si ya has pagado la última cuota de tu hipoteca, ¡felicidades! Ahora recuerda que, hasta que tramites su cancelación, la propiedad no quedará libre de cargas. Te contamos todo lo que tienes que saber paso por paso:
- Pide a tu entidad financiera el certificado de deuda cero, que te servirá para acreditar que la propiedad es tuya.
- Procede a la cancelación registral.
El proceso de cancelación registral implica una serie de pasos y costos que es importante que conozcas:
· Firma la escritura de cancelación ante un notario, un proceso que, por ley, tiene un coste mínimo de 90 euros. No obstante, los honorarios del notario se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca, lo que puede hacer que se encarezca el precio del trámite.
· Ve al Registro de la Propiedad y presenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la escritura de cancelación y el certificado de deuda cero.
· Tras tres semanas, pide al Registro de la Propiedad una nota simple que certifique que no existe ninguna carga sobre la propiedad.
Los gastos del Registro de la Propiedad tienen un coste mínimo de 24 euros por ley. Sin embargo, el registrador calculará sus honorarios en función al importe original de tu préstamo, pudiendo aumentar esta cantidad. Además, si decides encargar este trámite a tu banco, tendrás que pagar los costes de gestión, que oscilan entre los 300 y 500 euros.
Cómo hacer la cancelación para poder vender el inmueble
Si lo que quieres es vender la propiedad, tendrás que seguir algunos para cancelar tu hipoteca previamente:
- Solicita el saldo pendiente. Si te queda parte de la hipoteca sin amortizar cuando decides vender tu casa, el primer paso que tienes que dar es solicitar a tu banco el saldo pendiente de la hipoteca a fecha de la venta.
- Asegúrate de que tu comprador hace los pagos correspondientes. La persona que compre tu vivienda tendrá que realizar dos transferencias: a la entidad financiera con el importe de cancelación de tu hipoteca y a ti con el sobrante.
- Solicita el certificado de cancelación registral, siguiendo los pasos que comentamos en el punto anterior.
Como estás cancelando la hipoteca antes de tiempo, es posible que tengas que abonar la comisión por amortización anticipada. Te dejamos algunos datos sobre este tipo de comisión en el apartado Cómo hacer la cancelación por amortización anticipada.
