¿Se puede vender una casa Hipotecada?
Vender una casa hipotecada es posible, pero es un proceso que puede tener ciertos desafíos y complicaciones. En este artículo te explicaremos los detalles de cómo funciona su venta y todo lo que debes tener en cuenta durante el proceso. ¿Estás preparado? ¡Vamos a ello!
Primero de todo, ¿qué implica tener una casa hipotecada?
¿Qué implica tener una casa hipotecada?
Cuando se compra una propiedad con un préstamo hipotecario (normalmente, otorgado por el banco), la propiedad se convierte en garantía del préstamo, lo que significa que se contrae una deuda con la entidad financiera a la que se va haciendo frente mediante las cuotas mensuales estipuladas en el contrato de la hipoteca.
Qué sucede si no se puede hacer frente a la hipoteca?
En caso de no poder hacer frente a los pagos de la hipoteca, el prestamista (la entidad financiera con la que has firmado el préstamo hipotecario) puede tomar medidas para recuperar el dinero prestado, incluyendo la ejecución hipotecaria y, por ende, el embargo de la casa. Sin embargo, este recurso se suele utilizar solo en última instancia.
El embargo de la casa hipotecada sucede en el peor de los casos, ya que, por lo general, tanto los bancos (que actúan como prestamistas de las hipotecas) como los clientes que quieren contratar una hipoteca, evalúan los riesgos y analizan si van a poder hacer frente a las cuotas de los préstamos para no terminar ejecutando esta medida.
¿Cómo funciona la venta de una casa hipotecada?
Cuando se quiere vender una casa hipotecada, nos encontramos con tres opciones posibles:
- Cancelación del préstamo por venta de vivienda
- Transmisión hipotecaria al comprador
- La hipoteca puente
- Cancelación del préstamo por venta de vivienda
Esta es la opción más común. Si vendemos una propiedad y tenemos una hipoteca pendiente, es habitual pedir un certificado de deuda pendiente al banco (donde figuran los pagos, la hipoteca pendiente y los gastos de cancelación), y completar el formulario de Actos Jurídicos Documentados. El precio de venta de la propiedad y la cantidad de deuda hipotecaria pendiente son factores importantes en este proceso.
A partir de aquí, podemos encontrarnos con dos situaciones posibles:
Por un lado, si vendemos la propiedad por un precio superior a la deuda pendiente, la hipoteca se cancela en el acto de la venta ante un notario, y una parte del capital percibido por la venta se destina a saldar la deuda pendiente de la hipoteca; tendremos que pagar en este caso –si la hay- la correspondiente comisión de cancelación. La otra parte queda como valor neto para la parte vendedora. De esta manera, el comprador adquiere una propiedad sin cargas.
⚠️ Para cobrar la venta de la propiedad, primero hay que pagar la deuda pendiente:
Por ejemplo, si se deben 200,000€ en la hipoteca y se vende la casa por 250,000€, los primeros 200,000€ se pagarán al prestamista más la correspondiente comisión de cancelación (si la hay). El resto, 50.000€, serán para el vendedor una vez se haya saldado la deuda pendiente.
Sin embargo, si vendemos la propiedad por un precio inferior a la deuda, el cheque de venta deberá destinarse a saldar la deuda hipotecaria pendiente y nos quedaremos con una nueva deuda bancaria con sus propias condiciones y cláusulas. En este caso, deberemos pagar la diferencia de nuestro bolsillo o negociar con el prestamista para reducir o eliminar la cantidad que aún debemos.
En ambos casos, el comprador debe registrar la cancelación de la deuda en el Registro.
- Transmisión hipotecaria al comprador
Otra opción que tenemos al vender una casa hipotecada, es transferir la deuda al comprador a través de una subrogación de hipoteca. Es recomendable que el banco apruebe al nuevo comprador antes de llevar a cabo la operación para que estudie el perfil de riesgo. Los gastos asociados a este proceso suelen ser responsabilidad del vendedor.
Al elegir esta opción, el comprador se ahorra los gastos de apertura de una nueva hipoteca y el vendedor no tiene que pagar los gastos de cancelación, ni el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, la desventaja es que el comprador debe aceptar las condiciones de la hipoteca anterior y no puede negociar otras nuevas con el banco.
- La hipoteca puente
Finalmente, hay una tercera posibilidad que no es muy común, pero que puede ser útil en situaciones específicas. Se trata de la hipoteca puente. Esta opción surge cuando se compra una nueva casa mediante un préstamo hipotecario mientras se intenta vender otra propiedad que también tiene una hipoteca. En lugar de pagar dos hipotecas separadas al mismo tiempo, el banco nos ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola cuota mensual más baja, con la condición de vender la primera propiedad en un plazo determinado, que puede variar entre 6 meses y 5 años.
Aunque es una opción conveniente, también tiene sus riesgos si la venta se retrasa. Es importante realizar un cálculo previo de lo que queda por pagar en la hipoteca, el precio de compra y venta, y elegir el momento adecuado para vender. Además, es importante contar con guía profesional para realizar la operación con éxito.
Cosas a tener en cuenta de cara a vender una casa hipotecada.
Es importante tener en cuenta algunas cuestiones, en general, desconocidas, y que pueden suponer un problema a la hora de vender la propiedad hipotecada:
- Posible necesidad de la aprobación del prestamista
Es posible que debamos obtener la aprobación del prestamista antes de vender la casa hipotecada.
- Es importante conocer la tasación de tu propiedad en el momento de la venta
Si estamos vendiendo la casa por una cuantía menor de lo que debemos en la hipoteca, es posible que debamos negociar con el prestamista para que apruebe la venta por un precio inferior, ya que habría una cantidad de dinero que se debería al banco. Si no se puede hacer frente a los pagos de la hipoteca y se está en riesgo de ejecución hipotecaria (el embargo de la casa hipotecada por parte del banco), el prestamista también puede tener un derecho de aprobación en cualquier venta que realicemos.
- Hay que saber el estado del mercado inmobiliario en tu área
Otra cuestión a tener en cuenta es el mercado inmobiliario en nuestra área. En función del equilibrio de la oferta y la demanda; si hay muchas casas en venta y pocos compradores, puede ser más difícil vender la casa hipotecada. Pero en la situación contraria (pocas casas en venta y muchos compradores) será seguramente más fácil vender la propiedad hipotecada. Además, si la casa necesita reparaciones importantes o tiene otros problemas que afectan su valor, también nos puede resultar más difícil venderla.
En pocas palabras, nuestro consejo:
Vender una casa hipotecada es posible, y es muy importante comprender la cantidad que debemos en la hipoteca, el valor de tasación actual de la casa y obtener la aprobación del prestamista (en caso de ser necesario) para proceder a la venta.
Si estás considerando vender tu casa hipotecada, te recomendamos contar con profesionales que puedan guiarte y aconsejarte durante todo el proceso. En Accesia siempre estaremos a tu disponibilidad para ayudarte en todo lo que necesites. Porque en Accesia te lo ponemos fácil. 💚
