Las claves de la nueva Ley Hipotecaria

El 16 de junio del año 2019 entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, que regula importantes aspectos relativos a la compraventa de una vivienda. Tras años de negociaciones y tramitaciones, esta nueva normativa introduce no pocas mejoras para los consumidores y para otras figuras importantes dentro del proceso de compraventa como los Notarios.

No obstante, las entidades bancarias también se han visto beneficiadas por esta nueva normativa, ya que les aporta mayor seguridad. Asimismo, esta nueva Ley ha servido para profesionalizar este sector. En el siguiente artículo vamos a ver las principales claves de la nueva Ley Hipotecaria.

Las novedades que introduce la nueva Ley Hipotecaria de 2019

El principal propósito de la Ley Hipotecaria era la transposición al Ordenamiento Jurídico español de la Directiva Europea de Crédito Hipotecario, aprobada en el año 2014. Los tres pilares de esta nueva regulación son la transparencia, la seguridad jurídica y la protección de consumidores y usuarios.

Las novedades más importantes introducidas en la nueva Ley Hipotecaria son las siguientes:

Transparencia

Uno de los principales objetivos de la nueva Ley Hipotecaria es dotar de mayor transparencia a los contratos hipotecarios, concretamente a la fase precontractual. Para conseguir este objetivo, la nueva regulación exige a la entidad bancaria que proporcione información a sus clientes lo más detallada posible y con carácter vinculante sobre el contenido del contrato de préstamo o crédito.

Para cumplir con esta exigencia legal, las entidades bancarias deberán poner a disposición de sus clientes los siguientes documentos estandarizados:

• Ficha europea de información normalizada o FEIN: se trata de un documento estandarizado a nivel europeo que tiene por objeto permitir a los clientes que puedan comparar las diferentes ofertas entre distintas entidades bancarias o financieras.
• Ficha de advertencias estandarizada o FIAE: a través de este documento se informará a los clientes sobre las cláusulas de los contratos hipotecarios, el tipo de interés que se aplica al préstamo y el índice de referencia usado para fijar el tipo de interés.
• Documento para el análisis de la evolución de las cuotas hipotecarias: a través de este documento, los clientes podrán conocer cómo evolucionarán las cuotas en los diferentes escenarios, dependiendo de cómo evolucionen y cambien los tipos de interés.

Además, es obligatorio acudir al Notario mínimo un día antes de la firma de la hipoteca para garantizar que el hipotecado ha recibido toda la información y está tomando una decisión totalmente informada.

El rol del notario cobra una importante relevancia, debido a que es el que se encarga de asegurar que el titular conoce perfectamente el producto que está contratando. Antes de esta Ley, la persona tenía que asistir al notario solamente para firmar la hipoteca.

Por el contrario, con la aplicación de la nueva Ley, el titular debe acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera de ellas será sin la entidad y tendrá por objetivo fundamental que el titular cuente con una instancia en la que resolver todas sus dudas y preguntar todo lo que considere necesario al notario, que buscará asegurarse de que el cliente está perfectamente informado de todos los aspectos del contrato. Ya la segunda visita será para la firma del contrato. Hay que tener en cuenta que, para tener la certeza de que la persona está bien informada, el notario realizará un cuestionario que el titular deberá responder sobre los diferentes puntos del contrato.

Comisiones

De acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, las únicas comisiones que podrán cobrar las entidades bancarias son las comisiones de apertura a la hora de contratar un préstamo hipotecario. No obstante, las comisiones de apertura no están limitadas por esta nueva normativa.

En cualquier caso, en estas comisiones las entidades bancarias y financieras tendrán que incluir todos los gastos que te quieran cobrar por este concepto, no pudiendo hacerlo por ningún otro.

Por otro lado, la nueva Ley Hipotecaria sí limitará las comisiones por amortización anticipada. Algo a considerar en este punto es que el banco solamente podrá cobrar dicha comisión si la amortización anticipada le generase pérdida financiera. En este sentido, esta comisión se desarrolla de la siguiente manera para las hipotecas variables:

• Comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado de forma anticipada durante los tres primeros años.
• Comisión máxima del 0,15% del capital reembolsado de forma anticipada durante los cinco primeros años.

Para las hipotecas a tipo de interés fijo, sin embargo, se aplicarán las siguientes comisiones por amortización anticipada:

• Comisión máxima del 2% durante los 10 primeros años.
• Comisión del 1,5% después de los 10 primeros años.

Un aspecto importante para tener en cuenta es que los bancos, en caso de novación, no podrán cobrar más del 0,15% de comisión en los primeros tres años de vida del préstamo. El concepto de novación se refiere a un cambio en las condiciones del préstamo (como puede ser pasar de un préstamo variable a uno fijo). Además, una vez concluido dicho plazo, no podrá cobrar nada por ese concepto.

Conducta y organización interna más transparente por parte de los bancos

Las entidades bancarias deberán actuar con mayor transparencia. En este sentido, se exigirá una formación específica para aquellos profesionales que se dediquen a comercializar préstamos hipotecarios, de forma que estos profesionales cuenten con los conocimientos y las competencias necesarias para informar, asesorar y guiar en el proceso de forma adecuada a los clientes.

Asimismo, con la nueva regulación, las entidades bancarias deberán dar a sus clientes un plazo de 14 días para que estos puedan estudiar y valorar la oferta de hipoteca y darle tiempo suficiente para que tome una decisión verdaderamente pensada.

Fin de los productos vinculados

Con la nueva Ley Hipotecaria se pone fin a las ventas vinculadas. Esto es: la obligación de contratar productos complementarios como seguros con la firma de la hipoteca. Hasta entonces, los bancos podían supeditar la concesión de la hipoteca a la contratación de este tipo de productos adicionales.

Con esta nueva regulación, los bancos no podrán obligar a sus clientes a contratar productos adicionales con la firma de la hipoteca, lo cual no quiere decir que no se puedan ofertar ventas combinadas, siempre y cuando se le ofrezcan al cliente ambas cosas por separado para que este pueda valorar con facilidad.

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