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¿Qué es y cómo reclamar la cláusula suelo?

Durante años, en los contratos hipotecarios se han incluído unas cláusulas que, por su complejidad y falta de transparencia, han derivado en lo que comúnmente conocemos como “cláusulas abusivas”. En este artículo, te contamos todo lo que necesitas saber sobre una de sus más frecuentes: la cláusula suelo.

Vayamos por partes: ¿qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo o suelo hipotecario se incluye en los contratos hipotecarios para que el interés variable a abonar nunca sea inferior a un porcentaje determinado. Es decir, si esta cláusula está incluida en tu contrato, aunque el tipo de interés del mercado disminuya, no podrás beneficiarte de su reducción en tus cuotas mensuales.

¿Sabías que también existe lo contrario a la cláusula suelo?

La cláusula techo establece un interés máximo en tu hipoteca variable, que se aplicará cuando la suma del euríbor y el diferencial supere un valor determinado en tu contrato.

Es importante que la conozcas porque, en la inmensa mayoría de los casos, las hipotecas con cláusula suelo también tienen cláusula techo.

Pero, ¡recuerda! En España, las cláusulas suelo se consideran cláusulas abusivas y, como consecuencia, nulas. ¿Quieres saber por qué? Te lo contamos.


Ahora, un poco de historia. ¿Por qué es abusiva la cláusula suelo?

Durante la burbuja inmobiliaria española, la mayoría de las hipotecas variables establecían un interés mínimo que aseguraba a los bancos un margen de beneficio en caso de que el euríbor bajara.

En esa época, las cláusulas suelo solían establecer un interés mínimo de entre el 2.5% y el 3.5% pero, como el euríbor se situaba entre el 2% y el 5%, en cuanto se sumaban los intereses, estas cláusulas casi nunca se llegaban a aplicar. El problema llegó cuando, a partir del 2009, el euríbor descendió hasta situarse por debajo del 2% y los hipotecados con cláusula suelo no se beneficiaron de la bajada. 

Los afectados por esta cláusula denunciaron a sus entidades para reclamar que se les anulara el tipo mínimo y se les devolviera lo cobrado de más. Y, cuando sus casos acabaron llegando al Tribunal Supremo en mayo de 2013, estas cláusulas se declararon nulas por abusivas.

Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, ¡esto te interesa!

Aunque a partir de 2013 muchos bancos dejaron de usar las cláusulas suelo, algunos todavía las incluyeron hasta el 16 de junio de 2019. Si contrataste tu préstamo durante ese período, es posible que tu contrato incluya:

Un interés mínimo del 0% o cláusula cero. Es decir, aunque la suma del euríbor y el diferencial sea un valor inferior al 0%, no podrás tener un interés negativo.
Un interés mínimo igual al diferencial. Es decir, aunque tu índice de referencia (el euríbor) sea negativo, si tu diferencial es del 1%, tu interés mínimo será del 1%.

Este tipo de cláusulas son legales siempre que el banco te informara sobre su existencia y efecto antes de que firmaras el contrato. Si este no es tu caso, no hay de qué alarmarse, siempre podrás reclamar.

¿Cómo sé si se aplica la cláusula suelo en mi contrato?

Saber si tu hipoteca incluye una cláusula suelo es sencillo: si tu tipo de interés es variable pero has pagado la misma cuota durante varios años seguidos es más que probable que tengas un interés mínimo —porque el euríbor no suele repetir valores de un año para otro—.

Ahora bien, si quieres estar seguro, nuestro consejo es que revises la escritura del préstamo para comprobar si esta cláusula está camuflada entre los siguientes tecnicismos o similares:

  • Cláusula suelo, suelo hipotecario o, simplemente, suelo.
  • Tipo de interés mínimo.
  • Horquilla de interés.
  • Túnel de interés.
  • Límite a la variabilidad.
  • Limitaciones a la baja del tipo de interés.
  • Límite a la aplicación del interés variable.
  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X.
  • Acotación mínima de interés.

Si, efectivamente, encuentras cualquiera de estas expresiones, no hay duda: tu hipoteca tiene una cláusula suelo incorporada. Ante esta situación, te recomendamos tomar acción y reclamar. Te explicamos cómo hacerlo a continuación.

¿Cómo reclamo el cobro de una cláusula suelo?

En este punto, es importante recordar que no todas las cláusulas son abusivas, únicamente las que fueron incluidas con falta de transparencia. Pero, ¿cuándo se puede reclamar por falta de transparencia? Según el Tribunal Supremo, siempre que se cumplan estos dos requisitos:

  1. Tener condición legal de consumidor. Es decir, que seas una persona física que pidió una hipoteca para comprar una casa, construirla, reformarla o cualquier otra necesidad que no fuera empresarial.
  1. No haber sido correctamente informado. Es decir, que el banco no te diera la información suficiente sobre el efecto de la cláusula antes de contratar tu hipoteca, que no figurara en el precontrato o que la diferencia entre el suelo y el techo hipotecario sea desproporcionada.

Si al revisar tu contrato hipotecario cumples con estos requisitos, tienes todo el derecho a reclamar la nulidad de la cláusula abusiva y exigir que se te devuelva el dinero que has pagado de más. Para hacerlo, puedes recurrir a la vía extrajudicial o a la vía judicial.

Nosotros te recomendamos empezar por la vía extrajudicial porque, si vas directamente a los juzgados, tardarás mucho más en obtener una respuesta. Aún así, te explicamos cómo debes actuar elijas la vía que elijas.

¿Cómo reclamar una cláusula suelo por vía extrajudicial?

Puedes reclamar a tu banco a través de la vía extrajudicial siguiendo este procedimiento (establecido en el Real Decreto-ley 1/2017):

  1. Manda una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente del banco que te concedió la hipoteca con suelo hipotecario o el que lo haya absorbido, si es el caso. 
  1. Si el banco acepta tu solicitud, lo más seguro es que te presente una oferta de devolución en metálico u otras alternativas (reducirlo del importe que te queda pendiente de la hipoteca, invertirlo en productos de ahorro, etc.).
  1. Estudia su propuesta y valora si las cantidades que te ofrece. Si crees que hay algún fallo, negocia con ellos.
  1. Si finalmente se llega a un acuerdo, el banco te devolverá el dinero del modo acordado y eliminará también el suelo de tu contrato hipotecario. 

¡Recuerda! Si hay acuerdo extrajudicial con el banco, el dinero lo debes recibir en un plazo máximo de tres meses, a contar desde el inicio del procedimiento.

Y, mientras dure el proceso, no podrás interponer acciones legales contra tu entidad. En caso de que el banco no acepte tu reclamación o de que no lleguéis a un acuerdo en tres meses, el procedimiento se dará por concluido y, entonces sí, podrás acudir a los juzgados e iniciar los trámites por vía judicial.

¿Cómo reclamar una cláusula suelo por vía judicial?

Si la vía extrajudicial y el diálogo con la entidad bancaria no han dado frutos, será el momento de llevar el caso a los juzgados y contar con un abogado experto en derecho bancario y un procurador. 

Una vez interpuesta la demanda, el juzgado tardará una media de un año en emitir su sentencia y, si la dicta en tu favor, el banco eliminará la cláusula suelo de tu contrato, te devolverá todo lo que te cobró de más por su aplicación y abonará los honorarios del abogado que contrataste (aunque es posible que te toque avanzar algo de dinero para pagar ciertos gastos judiciales). En cambio, si dicta sentencia en favor de la entidad bancaria, tendrás que pagar todos los costes judiciales del proceso.

En pocas palabras…

Si revisas tu contrato hipotecario y detectas que, en él, figura una cláusula suelo, no te preocupes. Puedes actuar y exigir que se te devuelva el dinero mediante dos vías: la extrajudicial (que cuesta menos tiempo y no implica ningún gasto) y la judicial (que implica más tiempo, esfuerzo y dinero, pero que, a veces, es necesaria).

En Accesia, nos preocupamos por explicarte, siempre de forma sencilla, las condiciones de tu hipoteca para que puedas tomar las mejores decisiones. Además, estamos contigo desde principio a fin, gestionando y acompañándote en todos los trámites. Te lo ponemos fácil. 💚