Las claves del nuevo cambio de la ley hipotecaria

Con el cambio de la ley hipotecaria estarás más protegido

La nueva regulación se creó con la intención de mejorar la protección del consumidor. Es decir, regular la transparencia de los pasos necesarios para contratar una hipoteca, verificando que se te proporciona toda la información necesaria para que tomes la mejor decisión. Estas son las tres áreas a las que afecta esta transparencia:

• El banco debe remitir toda la información y condiciones de la hipoteca que vas a contratar con carácter vinculante de mínimo 10 días naturales antes de la firma, aunque en el caso de Cataluña el plazo es de 14 días.

• El notario, que va a asegurarse (antes de la firma de tu contrato hipotecario) de que comprendes todas las cláusulas y sus efectos mediante un test. Además, para evitar ser coaccionado, serás tú mismo quién escoja el notario que deseas que te atienda.

El Registro de la Propiedad, que no va a permitir que te inscribas si lo que estás firmando contiene alguna cláusula abusiva, sino que actuará borrándola directamente de tu contrato.

¿Qué pasa si no supero el test del notario o el banco no me proporciona la información necesaria recogida por ley?

Si este es el caso —o si hubiera cualquier otro tipo de modificación del contrato—, desgraciadamente, no podrás avanzar en el contrato de tu préstamo, sino que el proceso volvería a empezar: diez días para revisar la oferta con el banco, pedir cita con el notario y, por último, inscribirte en el Registro de la Propiedad.

La amortización anticipada se vuelve más barata

Antes de que la nueva Ley Hipotecaria se aprobara, al pedir una hipoteca había que pagar una comisión para anticipar la amortización de tu crédito —0,5% los cinco primeros años y 0,25% el resto—. Gracias al cambio de la ley hipotecaria, y para equipararse con la legislación europea, esta condición ha cambiado y depende del tipo de interés contratado:

• Si tu hipoteca es de tipo fijo, los diez primeros años se aplicará una comisión máxima del 2% sobre la cantidad adelantada y, a partir de entonces, del 1,5%.

Si tu hipoteca es de tipo variable, los tres primeros años harás frente a una comisión del 0,25% sobre la cantidad amortizada y un 0,15% a partir del tercer año.

Estos valores se refieren a los porcentajes máximos permitidos por ley, por lo que será posible que negocies una comisión menor con los bancos. Nuestra recomendación es que cuentes con la ayuda de intermediarios hipotecarios que puedan conseguir las mejores comisiones para tu hipoteca.

Los gastos hipotecarios se reparten

Con el cambio de la Ley Hipotecaria, dejarás de asumir muchos de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, que pasan a ser responsabilidad de la entidad bancaria.

Es decir, el banco se hará cargo de los gastos de la gestoría, el registro, los gastos de notaría, el IAJD —Impuesto de Actos Jurídicos Documentados— y su copia de la escritura; mientras que tú seguirás haciéndote cargo del pago de la tasación del inmueble y de tu copia de la escritura solicitada.

Tienes mayor libertad para hacer cambios en tu hipoteca

Durante la vida de tu hipoteca, puede que decidas cambiar tu banco por otro que te asegure mejores condiciones. Esta operación es la que conocemos como subrogación y es gracias a la nueva Ley Hipotecaria que tienes derecho de elegir con plena libertad el banco que deseas en todo momento. 

Otro de los cambios que podrás realizar de forma más fácil y económica es el paso de tipo de interés variable a fijo. La mayoría de las hipotecas variables en España van ligadas al euríbor y, ante sus variaciones y subidas, las cuotas se encarecían, provocando un disparo de los impagos. Con la nueva Ley Hipotecaria, el coste de modificar tu contrato se abarata, pasando a una comisión máxima del 0,15% sobre tu importe pendiente —siempre que la operación se produzca antes del cuarto año del plazo de tu préstamo; sino, la operación será gratuita—. Así, es más sencillo el cambio y disminuye el riesgo de que no puedas pagar tus cuotas.

Los productos vinculados dejan de ser obligatorios

A cambio de una mejora en el tipo de interés, los bancos suelen ofrecer que contrates productos vinculados o combinados —como la domiciliación de la nómina, tarjetas, la contratación del seguro de vida o el seguro de hogar—. Es lo que se conoce como hipotecas bonificadas. 

Gracias al cambio de la Ley Hipotecaria, la entidad bancaria deberá concederte el préstamo aceptes o no estas vinculaciones y, si pusiera como requisito indispensable contratarlas, antes debería comunicarlo con el Banco de España. Además, siempre tendrás la libertad de decidir si quieres contratar estas vinculaciones con tu banco o con otra entidad con tal de mejorar la garantía de tu crédito.

Las condiciones de embargos y desahucios mejoran

Antes de la nueva Ley, si no podías hacer frente a los pagos de tu hipoteca, el banco podía embargar la casa que pusiste como garantía en caso de impago en un plazo de pocos meses. 

Sin embargo, actualmente, para que el banco pueda aplicar la cláusula de vencimiento anticipado —es dSin embargo, debido al cambio de la Ley Hipotecaria, para que el banco pueda aplicar la cláusula de vencimiento anticipado —es decir, la cláusula que le permite finalizar el crédito si no pagas una o varias cuotas—, la normativa obliga a la entidad a dejar más margen de tiempo. En otras palabras, para llegar al embargo será necesario que:

• Durante la primera mitad del plazo de devolución, inclumplas doce cuotas seguidas o el equivalente al 3% del importe prestado.

• Durante la segunda mitad del plazo de devolución, incumplas quince cuotas seguidas, como mínimo, o el 7% del importe prestado. 

Ten en cuenta que el banco podrá cobrarte un interés de demora por retrasarte en los pagos, pero nunca podrá ser mayor a tres puntos sobre el porcentaje de interés establecido por contrato. Es decir, si tu hipoteca tiene un interés del 1,5%, por ejemplo, el interés de demora no podría superar el 4,5%.

Recuerda, todas las medidas que explicamos en este artículo son solo aplicables a las hipotecas contratadas tras el 16 de junio de 2019 —cuando entró en vigor la nueva Ley—. Pero, si tu hipoteca es anterior, no te preocupes; medidas como la libertad para cambiar de banco e interés o la limitación de doce impagos para proceder al embargo sí que son aplicables en todos los créditos vigentes.

¿Cómo ha afectado el cambio de la nueva Ley Hipotecaria a las solicitudes hipotecarias?

Como sucede ante cualquier novedad, la Ley Hipotecaria ha traído consigo una serie de cambios en el sector: 

1. Los clientes manejan una considerable cantidad de información, lo que permite tomar mejores decisiones, pero hace que el esfuerzo y tiempo a invertir en entender todos los factores sea mayor.
2. Los bancos se han vuelto más prudentes porque empiezan a asumir más riesgos (pago de trámites, altos periodos de espera para proceder al embargo, límites en los porcentajes de interés, libertad de cambio de entidad de los clientes, etc.). 

Y, estos cambios, ¿implican que tendré más dificultad a la hora de contratar una hipoteca?

Si tu perfil es delicado, puede ser que la entidad bancaria ponga más pegas a la hora de formalizar tu contrato. En nuestro blog Todos los requisitos para solicitar una hipoteca te contamos las condiciones que debes reunir para que el banco firme tu hipoteca sin problemas.