Poner una vivienda a nombre de mi pareja y yo: guía práctica de trámites y gastos
Compartir una vivienda con tu pareja puede ser un gran paso, tanto personal como legal. Si ya tienes una propiedad y deseas incluir a tu pareja como cotitular, o estáis comprando juntos, es fundamental comprender bien qué implica poner una vivienda a nombre de los dos.
A continuación, te explicamos las vías legales posibles, los trámites a realizar y los costes reales asociados en España.
¿Qué significa compartir la titularidad de una vivienda en pareja?
Diferencias entre propiedad individual y compartida
La propiedad individual implica que solo una persona figura como titular registral del inmueble. En cambio, al poner una vivienda a nombre de tu pareja y tú, ambos pasáis a ser copropietarios, ya sea a partes iguales o en el porcentaje que decidáis reflejar en la escritura.
Efectos legales según el tipo de relación: matrimonio, pareja de hecho o sin registrar
Cómo influye el régimen económico: gananciales, separación de bienes y otros casos
Si estáis casados en régimen de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen comunes. En cambio, en separación de bienes o si no existe vínculo legal, la propiedad se reparte según lo que se refleje en escritura pública. Por ello, es clave informarse correctamente sobre las implicaciones legales del régimen aplicable.
¿Qué vías existen para poner una casa a nombre de dos personas?
Compra conjunta desde el principio: lo que debes tener en cuenta
Es la opción más directa. Si ambos figuran como compradores desde el inicio, la escritura de compraventa refleja la copropiedad sin necesidad de trámites posteriores.
Añadir al otro titular más tarde: opciones legales disponibles
Cuando uno de los dos ya figura como único propietario, existen dos mecanismos principales:
Donación parcial del inmueble
El titular actual puede donar un porcentaje del inmueble. Esta operación genera el pago del Impuesto de Donaciones, cuyo importe varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco.
Importante: si la vivienda tiene una hipoteca vigente y el titular desea realizar una donación, no es necesario modificar la hipoteca. El nuevo cotitular no asume la deuda; simplemente adquiere la titularidad parcial del bien y tributa por la donación. La hipoteca seguirá siendo responsabilidad exclusiva del propietario original.
Compraventa de porcentaje de la propiedad
La pareja puede comprar una parte del inmueble. En este caso, se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele ser más bajo que el impuesto de donación, aunque depende de la comunidad autónoma.
Si la persona que adquiere ese porcentaje dispone del dinero y no necesita financiación, la hipoteca actual puede mantenerse sin cambios. En cambio, si requiere financiación, entonces sí será necesario modificar la hipoteca a través de subrogación, novación o cancelación y nueva constitución.
Paso a paso para poner tu vivienda a nombre de tu pareja también
Firma ante notario: escritura de compraventa o donación
La operación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. En ella se reflejan los porcentajes de titularidad y la naturaleza del acto (donación o compraventa).
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, es obligatorio inscribirla en el Registro de la Propiedad para que tenga validez legal frente a terceros.
Liquidación de impuestos y gastos administrativos
Habrá que abonar el impuesto correspondiente (donaciones o ITP), además de los honorarios del notario y del registrador. Si se contrata una gestoría, también se sumarán sus honorarios.
Documentación obligatoria y tiempos estimados
Se requiere:
- DNI de ambas partes
- Escritura actual de la vivienda
- Nota simple del Registro
- Justificantes bancarios (en caso de compraventa)
El plazo habitual desde la firma hasta la inscripción suele oscilar entre 3 y 5 semanas.
¿Y si la vivienda tiene hipoteca? Cómo proceder
Qué alternativas tienes: subrogación, novación o cancelación
Solo si el nuevo titular también desea incorporarse como deudor hipotecario será necesario pactar con la entidad financiera. Las tres vías habituales son:
- Subrogación:
El nuevo titular se incorpora a la deuda existente.
- Novación:
Se modifican las condiciones del préstamo para incluir al nuevo deudor.
- Cancelación y nueva hipoteca:
Se extingue la anterior y se suscribe una nueva con ambos titulares.
Qué exige el banco para incluir a tu pareja en la hipoteca
El banco evaluará la solvencia del nuevo titular, considerando ingresos, estabilidad laboral, historial financiero y nivel de endeudamiento.
Riesgos y beneficios de compartir la deuda hipotecaria
Ambos responderán del 100% de la deuda, no solo de su parte. Esto puede mejorar las condiciones financieras, pero también implica una responsabilidad conjunta ante posibles impagos.
Costes de poner una vivienda a nombre de dos personas
Honorarios de notaría, registro y gestoría
Estos honorarios dependen del valor declarado de la operación. Se puede contratar a una gestoría para simplificar el trámite.
¿Hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
Sí, si se trata de una compraventa. El ITP varía según la comunidad autónoma y se aplica sobre el valor del porcentaje de la vivienda transmitido.
Cómo varía el gasto total del trámite según el valor de la vivienda
El coste total del trámite puede variar significativamente en función de distintos factores:
- Si se opta por donación o compraventa
- La comunidad autónoma (que determina el tipo de ITP o de Donaciones)
- Posibles bonificaciones fiscales por parentesco
- Honorarios notariales y registrales, que se calculan sobre el valor declarado
- Si se contrata o no una gestoría
Es recomendable solicitar un presupuesto detallado antes de iniciar el proceso.
Dudas frecuentes sobre compartir la propiedad con tu pareja
¿Qué pasa si rompemos la relación?
Lo habitual es vender la vivienda y repartir los beneficios según el porcentaje de titularidad. Otra opción es que uno compre la parte del otro. Este proceso se conoce técnicamente como extinción de condominio, y puede implicar beneficios fiscales respecto a otras opciones, como la compraventa convencional.
¿Puedo ceder sólo un porcentaje?
Sí. Se puede ceder un 10%, 30% o cualquier otra proporción, siempre que se documente en escritura pública y se liquiden los impuestos aplicables.
¿Qué opción es más económica: donación o compraventa simbólica?
La compraventa suele tener menor carga fiscal, especialmente en comunidades donde las donaciones no están bonificadas. Aun así, conviene informarse bien en cada caso concreto.
¿Cuándo conviene pedir ayuda profesional?
Casos en los que te puede ayudar un intermediario hipotecario como Accesia
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