¿En qué se basa un tasador para tasar una casa? Criterios de valoración

Tasarse una vivienda es un paso esencial en procesos como la compra, venta o solicitud de una hipoteca. Pero, ¿cuáles son exactamente los criterios que utiliza un tasador para determinar el valor de una casa? En este artículo informativo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el proceso y los factores clave que influyen en una tasación inmobiliaria.

Factores que determinan el valor de una vivienda

La valoración de una vivienda se basa en un conjunto de factores objetivos que el tasador analiza de forma estructurada. Algunos de los principales son:

Ubicación

El barrio, la calle e incluso la orientación del edificio influyen en el precio. La cercanía a servicios, transporte público, zonas verdes o centros educativos puede aumentar el valor.

Superficie 

Se tiene en cuenta tanto la superficie construida como la útil, y si hay espacios adicionales como terrazas, balcones o trasteros.

Estado de conservación 

Una vivienda reformada o en buen estado tendrá una valoración superior a una que requiere reparaciones importantes.

Distribución y calidades

El número de habitaciones, baños, la funcionalidad del espacio y los materiales utilizados (suelos, carpintería, aislamientos) también son determinantes.

Zonas comunes y servicios 

En viviendas dentro de comunidades, la existencia de ascensor, piscina, parking o jardines suma valor.

Eficiencia energética 

Las viviendas con certificaciones energéticas altas o sistemas de ahorro energético pueden resultar más atractivas para el mercado.

El proceso que sigue un tasador profesional

Una vez que el hipotecante solicita una tasación, el tasador colegiado inicia un proceso estructurado que suele incluir:

Visita presencial 

Se inspecciona el inmueble, se toman medidas, se hacen fotografías y se comprueban aspectos constructivos y de conservación.

Verificación documental 

Se revisa que los datos registrales, catastrales y urbanísticos coincidan con la realidad.

Análisis de mercado 

Se comparan precios de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona (testigos) para contextualizar la valoración.

Aplicación de métodos de valoración 

Se utilizan metodologías estándar reguladas, como el método de comparación o el de coste.

Redacción del informe 

El tasador elabora un documento técnico que resume todos los datos, justifica el valor asignado y lo firma oficialmente.

¿Quién puede tasar una vivienda de forma oficial?

No todas las personas o empresas pueden realizar una tasación oficial válida para operaciones hipotecarias. Solo los profesionales acreditados por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España pueden emitir informes reconocidos por entidades financieras.

Estos profesionales suelen ser arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros, y deben actuar conforme a la normativa vigente, especialmente la Orden ECO 805/2003.

¿En qué casos es necesaria una tasación oficial?

Existen varias situaciones en las que se requiere una tasación oficial:

• Compra o venta de un inmueble, para conocer su valor real de mercado.
  
• Solicitud de hipoteca, ya que el banco necesita conocer el valor del inmueble como garantía del préstamo.
  
• Herencias, separaciones o disoluciones patrimoniales, donde se necesita una valoración objetiva para el reparto de bienes.
  
• Procesos judiciales o fiscales, como reclamaciones, embargos o declaración de patrimonio.

Contenido y validez del informe de tasación

El informe de tasación es un documento técnico y legal que debe incluir:

• Datos registrales y urbanísticos del inmueble.
  
• Fotografías, planos y ubicación.
  
• Descripción técnica y análisis de los factores que influyen en el valor.
  
• Método de valoración utilizado.
  
• Valor final de mercado.
  

Este informe tiene una validez habitual de seis meses, pasado ese tiempo puede considerarse desactualizado por posibles variaciones del mercado inmobiliario.

Coste de una tasación: ¿cuánto cuesta y quién lo paga?

El precio de una tasación varía según el tipo de inmueble, su ubicación y la complejidad del caso. En general, el coste oscila entre 250 y 600 euros para viviendas habituales.

En operaciones hipotecarias, es habitual que sea el comprador quien asuma el coste, aunque en algunos casos puede negociarse con la entidad financiera o el vendedor.

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