¿Qué ocurre si compro una casa con menos metros registrados?
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Sin embargo, en ocasiones surge una situación que genera dudas: ¿qué ocurre si compro una casa con menos metros registrados que los reales? Esta discrepancia puede parecer menor, pero tiene implicaciones legales, fiscales y financieras que conviene conocer antes de firmar la compraventa.
En esta guía te explicamos por qué es importante verificar la superficie registrada, qué situaciones pueden generar diferencias, cómo regularizarla y cómo Accesia puede ayudarte a resolverlo de forma ágil y segura.
Por qué es importante que los metros registrados coincidan con la realidad
La superficie registrada de una vivienda es un dato clave para su valoración, su tasación y su financiación. Cuando la información en escritura, catastro y registro de la propiedad coincide, el proceso de compra es mucho más fluido y seguro.
Diferencias entre escritura, catastro y registro de la propiedad
Escritura
Documento notarial que describe la vivienda y su superficie, basado en la información que tenía el propietario al escriturar.
Catastro
Base de datos administrativa para fines fiscales, que incluye datos sobre ubicación, uso y superficie.
Registro de la propiedad
Documento legal que protege la titularidad de la vivienda y recoge información relevante sobre cargas y superficie.
Aunque estos tres documentos deberían coincidir, en la práctica no siempre es así.
Cómo se determina la superficie oficial de una vivienda
La medición oficial suele realizarse mediante topografía o métodos técnicos homologados. El dato válido para fines legales y fiscales es el que consta en el Registro, pero Hacienda se basa en el Catastro para calcular impuestos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Situaciones en las que pueden variar los metros registrados
Existen diversas razones por las que una vivienda puede tener menos metros registrados que los reales.
Actualizaciones catastrales pendientes
Si el Catastro no se ha actualizado tras una reforma o ampliación, los metros reales no aparecerán reflejados en la base de datos.
Reformas o ampliaciones no inscritas
Ampliaciones como buhardillas, terrazas cerradas o sótanos acondicionados que no se han declarado oficialmente provocan diferencias.
Discrepancias en mediciones antiguas
En viviendas antiguas es frecuente encontrar variaciones debido a sistemas de medición menos precisos en el pasado.
Implicaciones legales y fiscales de tener menos metros registrados
Aunque la diferencia de metros no siempre impide la compra, sí puede influir en aspectos clave de la operación.
Cómo puede afectar a la compra y al valor de la vivienda
Un inmueble con menos metros registrados puede tener una valoración inferior en la tasación hipotecaria, lo que podría limitar la financiación disponible.
Repercusiones en impuestos y tasaciones
Hacienda calcula impuestos como el IBI o el ITP en función de los metros catastrales. Si estos no coinciden con los reales, podrías pagar más o menos de lo que correspondería, e incluso recibir una reclamación futura.
Cómo regularizar la superficie de una vivienda antes o después de la compra
Resolver estas diferencias es posible, y lo ideal es hacerlo antes de formalizar la compraventa para evitar problemas posteriores.
Procedimiento para actualizar el catastro
Se presenta una solicitud de modificación con la documentación técnica (planos actualizados, certificado de un arquitecto) para que el Catastro ajuste los datos.
Modificación en el registro de la propiedad
Una vez corregidos los datos catastrales, el siguiente paso es actualizar la escritura y llevarla al Registro para reflejar la superficie correcta. No obstante, en la práctica este trámite puede ser más complejo de lo que parece: en viviendas unifamiliares suele resolverse de manera directa, pero en bloques de pisos el proceso implica modificar los coeficientes de toda la comunidad. Esto requiere el acuerdo unánime de los vecinos, lo que supone un coste y, al no aportar beneficios a quienes no venden su propiedad, rara vez se lleva a cabo.
Documentación necesaria
- Escritura original de la vivienda
- Certificado técnico de medición
- Planos actualizados
- Resolución de modificación catastral
Ventajas de resolver las diferencias de metros antes de formalizar la compra
Regularizar la superficie registrada aporta seguridad jurídica y beneficios económicos.
Evitar costes futuros
Previene gastos adicionales derivados de impuestos mal calculados o de posibles sanciones administrativas.
Aumentar el valor de la propiedad
Un inmueble correctamente inscrito puede venderse o financiarse por su valor real, lo que amplía las oportunidades de venta o inversión.
Garantizar una financiación hipotecaria sin obstáculos
Los bancos prefieren financiar propiedades con datos claros y actualizados, lo que facilita la concesión de la hipoteca.
Compra con seguridad y respaldo profesional
La diferencia entre los metros reales y los registrados no tiene por qué ser un obstáculo insalvable. Con un buen gestor hipotecario y una correcta regularización, podrás comprar tu vivienda con tranquilidad, evitando sorpresas legales o financieras.
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